方法论:历史时态法(任何区域或城市的房价与其他价格都脱离不了历史时间的惯性)\因素分析法(我们将从技术与专业的角度,提取城市化与城镇化\人口规律\经济发展基础与潜力\城市特殊功能\城市区域地位\生产力预期调整等宏观因素,以及土地供应\市场存量\管制程度\政府既往五年的楼市价值取向\楼市总体消费力评价等微观因素,进行分析与判断)\供求分析法\总量分析法\定性与定量结合分析法.

    区域论:根据房地产市场发育程度\城市经济基础\现房价下消费构成\置业内涵\刚性与弹性大小对全国房价进行区域性划分,并以典型城市做为数据样本.

    政策论:主要结合区域楼市,分析宏观政策与执行规范对区域楼市房价趋势的影响并进行预判.

    第一章:区域划分

    按照房地产发展以及房价由领涨到跟涨的规律性状态,我们可以将全国范围的区域按房价水平与房地产普遍性分为这么几个节点地区与部属区域.分别是:

    节点区域:环渤海三角\珠三角\长三角\武汉城市圈\长株潭城市群\郑州洛阳走廊\河西走廊\成渝三角\大别山区域\北部湾区域\太行西区域.

    部属划分:东部/中部(含安徽\江西,不含山西\内蒙\宁夏)/西部.

    上述区域按照房地产发展方向分三类,太行西/大别山/河西走廊是一类,这些区域的房地产发展将走向城市集中供应,即居住向中心城市转移,属未来房价持续缓慢上涨区域;东部三角型城市群区域是一类,其房地产发展将向中小城市及县域发展,并且投资消费一并转移,从而在掏空主流城市后维持小幅上涨态势;中西部特区是一类,这些区域的房地产发展动力将由卫星城对乡镇置业吸引,主力消费向中心城市集中,基于一体化的发展,置业流动性增强,城市空心化成为主流,从而导致主力城市房价保持平稳发展而周边城市房价大幅上涨.

    理清楚上述区域或节点的房地产发展与房价趋势,才能对中国楼市的大势进行判断与预测.

    第二章:分区域典型城市房价与趋势

    一\政府主导扩张融合缓解房价过快上涨压力并稳定楼市,一箭双雕.

    下一步,房价并非政府的主要调控内容,相反,地方政府主导下城市新一轮扩张,包括充实经济基础以及版图的扩容功能的延伸与产业转移,借助于此来稀释房价的过快上涨并稳定楼市,让楼市继续前进,则会构成宏观层面楼市的主要内容.

    以湖北为例,每个挂得上号的城市都有新一轮扩张的迹象,黄石开发磁湖南北岸与滨江区域,鄂州湖泊联通与城西开发区\新东城为主的一主三新(红莲湖旅游新城/花湖工贸新城/葛化科技新城);荆门强化掇刀新区概念并扩容;荆州启动滨江景观带改造\北京路功能调整并重点建设荆州大道以及与开发区的联动;襄樊启动东区建设;咸宁致力于生态卫星城的打造;宜昌加速西陵区域的大发展等等,这些城区扩张是与土地供应挂钩的,由此将在未来五年内形成供应提速局面,而其消费支持将包括本地置业与城际置业.

    而从各城市公布的住房年度计划与五年规划中,鄂州缺口为70万平米(总计划至零九年住宅商品化供应总量240万平米,而另外的保障性住房仅40万平米,占总计划的15%);荆门则连续两年供地不足千亩,所以才在不得已的情形下启动新区建设;黄石去年全年供应地1156亩,销售面积76万平米,其中新增供应为23万平米,大部分消化量来自于存量,而以目前磁湖南北岸的土地整理情况,可以预计该区域用地整片出让将延伸至奥运后;荆州的空置用地非常多,但由于滨江开发与古城景观旅游资源开发滞后,开发区与荆州大道人气不足设施不够等原因,房地产开发仅集中于北京路沿线,外扩成为最佳选择.襄樊则借助于卫星县市来扩张房地产带动城市发展,房价去年也首次突破三千元,实现了对宜昌武汉两市的追赶以及对黄石鄂州的摆脱.

    二\城市区域一体化在产业转移\调整中城市定位与功能的嬗变.

    目前,四大特区,武汉城市圈/长株潭城市群/北部湾/成渝地区以及郑州洛阳城市走廊,都借助于中博会模式,展开区域一体化进程,其重要内容之一就是实现产业共生,以城市区域为主要平台来进行产业大转移,以优化资源利用效率,此举导致各城市依据在城市群或城市圈中的地理位置来调整自己的城市定位,进而延伸至功能嬗变阶段.

    在此背景下,上述区域房价发生以下变化:中心城市中心区域楼价缓慢供应而量价适当上升;中心城市与边缘卫星城结合部借势涨价,迅速在单价上与中心城区实现合理衔接;而卫星城则通过综合开发,商业地产与集中居住区齐头并进,实现房地产业的复苏与带动地方经济环境优化,启动下一五年计划经济发展蓝图.

    这种迹象在一季度的房价统计中得到部分反映:以武汉为例,一季度武汉中心城区均价首次突破至5841元/二环以内均价回复到去年同期5500元的水平;而周边如纸坊/郑店/黄陂/葛店等毗邻武汉一些集中经济区域的结合点房价迅速攀升,相反有些难度的区域反而是位于主城区商业中心与城郊结合部的一些价格层次没有抖开的项目,象武昌南湖区域,南湖边与南湖花园城内部房价徘徊在6000左右,而位于南湖外围的保利心语也能够卖出6000元的均价销售反而优于内城,主要原因就是外围置业力量的加入,这股力量又来自于咸宁市黄冈市与武汉毗连性的增强,前者实际城际交通一小时打造,后者由江北公路迅速缩小到汉距离.

    三\产业创新与创新产业外加政策性住房建设成为一线城市与东部主流城市楼市主旋律.

    而在东部,今后与楼市相关的关键内容将会是:产业创新\产业输出\创新产业建设,外加保障住房配套实施.而完全商品房市场,将会在遵守全国统一大局性调控外,让其合理范围内自生自灭,形成市场式洗牌.

    事情也不会这么简单,创新产业的发展会增强本地新增自住性消费;而产业创新与产业输出,会加速投资性消费伴随产业而流动,据统计,安徽合肥,去年房价上涨绝对值为769元/平米,主要力量不是当地消费,而是合肥技术引导为主要特点的高科技产业跨越式发展吸引了长三角优质企业的加入,推动当地普通及中高档商品性住房消费.